27. februar 2009: Et møterom midt i Oslo sentrum. To menn, den ene i dress, den andre i blazer, sitter ved siden av hverandre ved et møtebord og tar en siste gjennomgang av hver sin kopi av en kontrakt. Et kakestykke står urørt foran dem, og venter på at signaturene skal settes på kontrakten.
Så snart teksten er lest, griper mennene hver sin penn og lar den løpe over papiret. Med to pennestrøk markerer administrerende direktør i Aspelin Ramm Eiendom, Peter Groth, og daglig leder i Miljøstiftelsen Bellona, Nils Bøhmer, inngåelsen av et unikt samarbeid. Et samarbeid der målet er å skape Norges mest energieffektive forretningsbygg, og som oppfyller kravene til A-klassen i den nye energimerkeordningen som skal komme.

Det var et utfordrende mål. For hvordan kan man skape et forretningsbygg som oppnår toppkarakter, altså klasse A, når man ikke vet hva kriteriene for A-klassifisering er? På tidspunktet da avtalen mellom Bellona og Aspelin Ramm ble signert, hadde nemlig ikke myndighetene kommet med sine forutsetninger, kriterier og krav til den nye energimerkeordningen ennå. En hel byggebransje ventet i spenning på hvor strengt det skulle bli.

– Det var ikke opplagt at vi skulle greie å nå målet da samarbeidet først startet. Vi i Bellona stilte som krav at bygget minst måtte oppnå klasse A, men byggherren mente det kunne bli for vanskelig og for dyrt, forteller Bellonas daglige leder, Nils Bøhmer.

Byggherre Aspelin Ramms prosjektleder for Vulkanområdet, Brigt Aune, er enig i at det var en krevende start på samarbeidsprosjektet.

– Det er alltid lett i ettertid å si at prosessen var enkel. Men den var ikke det til å begynne med. Vi syntes mange av kravene som ble stilt, både av Bellona og fra energimerkeordningen, virket utfordrende å oppnå. Så viser det seg i ettertid at vi har klart å innfri det aller meste – resultatene kommer etter hvert når man gjør en grundig jobb gjennom hele prosessen, forteller Aune. 

Krevde miljøfokus

For Bellona var det avgjørende at byggeprosjektet måtte ha et klima- og miljøfokus. At det kom til å koste ekstra å bygge energieffektivt og miljøbevisst, var en pris miljøstiftelsen var villig til å betale.

– Det ble gjort noen beregninger som viste at prisøkningen faktisk ikke behøvde å bli så stor. Så selv om et dyrere bygg for vår del ville bety høyere husleie, kom vi frem til at økningen likevel ikke ville bli mer enn at vi kunne tjene det inn igjen på energiregningen på relativt kort tid, sier Bøhmer.

Og selv om prosessen var tøff, synes Brigt Aune fra Vulkan/Aspelin Ramm at det har vært et fruktbart samarbeid: – Det er utfordrende når noen passer på en. Men det har vært en god prosess, med en proff leietaker som har pushet oss på miljø og klima. Bellona har stilt krav og ikke minst bidratt aktivt gjennom hele prosjektet, og det beriker prosessen.

Vi føler at vi gapte høyt, noe som gjorde hele prosjektet mer spennende. Nå som huset er ferdig, ser vi at vi i all hovedsak har nådd målene vi satte oss. Og A-kravet har vi greid med god margin, det er vi stolt over. Vi har også et kostnadsbilde som ligger innenfor det jeg definerer som økonomisk bærekraftig, påpeker Aune.

Åtte millioner dyrere

Kostnadene er en viktig del av ethvert byggeprosjekt. Når man i tillegg har krav på seg om å bygge energieffektivt, frykter mange at det vil bli fryktelig dyrt. Men her er dagens gode nyhet: Å bygge energieffektivt og miljøvennlig er ikke så fryktelig mye dyrere enn et konvensjonelt næringsbygg.

Total byggekostnad for det 3150 kvadratmeter store Bellonahuset er på rundt 69 millioner kroner, altså en kvadratmeterpris på 22.000 kroner. Merkostnaden for energi- og miljøfokuset er på rundt åtte millioner kroner, eller drøyt 2500 kroner mer per kvadratmeter.

Mats Kjellberg var prosjektleder for Aspelin Ramm tidlig i prosessen, og understreker at merkostnaden på åtte millioner til en stor del går til planlegging og prosjektering: – Vi hadde jo ikke gjennomført et slikt prosjekt før, og brukte derfor mye tid på å finne de optimale løsningene. Det har ikke vært snakk om revolusjonerende og ny teknologi, men rett og slett å være bevisst på hvordan vi kunne bruke eksisterende teknologi best mulig. Neste gang Aspelin Ramm skal bygge et tilsvarende energieffektivt bygg, vil merkostnaden være lavere fordi man har mer kunnskap i forkant, sier Kjellberg.

Solfangere tidlig tegnet inn

Det nye Bellonahuset står på Vulkanområdet, som ligger langs Akerselva, bare en gangbro fra Bellonas tidligere tilholdssted, Nedre Foss hovedgård. Arkitekten bak huset, Marius Wormdal fra LPO arkitekter, var opptatt av å få til en nær tilknytning mellom det nye bygget og de eksisterende omgivelsene.

– Bygg 5, som Bellonahuset het opprinnelig, skulle føres opp i sammenheng med og bokstavelig talt innenfor Gamle Broverksted. Derfor var jeg opptatt av å «opprettholde» en romlig kontakt mellom denne verkstedbygningen og nybygget, forteller Wormdal.

Det første utkastet til Bellonahuset tegnet han våren 2007, og allerede da var solfangerfasaden med.

– Dette gjorde jeg fordi vi på det tidspunktet visste det ville komme nye forskrifter med skjerpede krav til energieffektivitet. Dette ønsket vi å legge til rette for, derfor var lysskjerming og solfangst en viktig idé for oss. I tillegg ville vi skape et bygg med mange lokale referanser. Jeg håper at noen vil tro at det «alltid» har ligget der. Dette gir Bellonahuset en kompleksitet som med sitt tilpasningspotensial – om ikke annet teoretisk – kan være en strategi for planlegging av en energigjerrig akritektur, sier Wormdal.

7. september 2009:

En nyinnkjøpt spade stikkes ned i jorda på tomta til bygg 5 på Vulkanområdet. Mannen med spaden er Bellonas grunnlegger og leder, Frederic Hauge. Rundt ham står en rekke mennesker, blant andre Aspelin Ramm-direktør Peter Groth og Oslo-ordfører Fabian Stang. Smilene sitter løst, nå er endelig prestisjeprosjektet i gang.

At det nye Bellonahuset skulle være et energieffektivt bygg, var et premiss fra starten av. Etter hvert ble det satt søkelyset på andre miljøvennlige løsninger også.

– Da Aspelin Ramm startet utviklingen av Vulkanområdet, var utgangspunktet at det skulle være et konsept for kulturnæring. Vi valgte fem grunnpilarer som området skulle stå på: Utdanning innenfor kreative fag, kunst og matkultur; helse og sport; matkultursenter; utøvende kunst og kreativ næring. Men miljøbiten hadde vi ikke nok fokus på, og jeg begynte å se på mulighetene for å trekke inn miljø som et premiss også, forteller Randi Kvissel Haugen. Hun er stage manager – leietakeransvarlig – for Vulkanområdet, og den som skal sørge for at det blir liv i alle byggene etter hvert som de ferdigstilles.

– Vi ble også utfordret av kulturnæringene som er på området, de stilte en rekke spørsmål som: Hva gjør dere på miljø? Får vi økologisk mat? Hvordan ser miljøstrategien ut? Dermed var ikke veien lang til å innlede et samarbeid med Bellona, forteller hun.

Kvalitetsplan

Vigleif Næss ble leid inn av Aspelin Ramm for å lede prosjektet med selve Bellonahuset. For å få underentreprenører og leverandører med på energi- og miljøfokuset ble det arrangert et oppstartsseminar høsten 2009, rett før byggestart.

– Vi produserte en dokumentpakke som underentreprenørene kunne bruke som utgangspunkt for innhenting av anbud. Det var rett og slett en kvalitetsplan som definerte hvilke miljøkrav vi ville ha tilfredsstilt, forteller Næss.

Og på den måten var det lettere for underentreprenørene å stille en del krav da de skulle ut og finne leverandører. Å be om en EPD – Environmental Product Declaration – for eksempel, var et første viktig steg. Da måtte leverandørene dokumentere produktets miljøvennlighet.

– Vi ba om EPD på alle produkter, men oppdaget at veldig få kunne tilby det, forteller Heine Skogseid. Han er prosjektleder for totalentreprenøren Veidekke Entreprenør på Bellonahuset, og har vært ansvarlig for at byggeprosessen har hatt det rette miljø- og energieffektive fokuset.

– Det er et umodent marked, og det finnes per i dag ikke noen formelle krav om at produsenter og leverandører skal ha en EPD på alt de lager av byggematerialer. Men vi har helt klart vært med på å bevisstgjøre bransjen i denne prosessen, og det har vært spennende, utdyper Skogseid.

Ekstern konsulent

Bellona var opptatt av at en uavhengig og kompetent energi- og miljøkonsulent måtte være med i prosjektet fra tegnebrett til ferdigstillelse. Til å skjøtte den oppgaven ble Katharina Bramslev fra hambra leid inn. Hun hadde flere oppgaver, blant annet å hjelpe entreprenørene med å foreta miljøvennlige valg. Hun omtaler seg selv som vaktbikkja i teamet.

– Min funksjon var å være en fagperson som kunne vurdere de ulike løsningene fortløpende og samtidig komme med innspill til forbedringer, forteller Katharina Bramslev.

– Et viktig tiltak var å få til en god tetthet i bygget. Det har mye å si i prosessen med å oppnå A-bygg-standard – og for det endelige energiforbruket. Og vi så raskt at tettheten hadde ganske store konsekvenser for bergningene, sier Bramslev – som er svært fornøyd med at Bellonahuset ble tettere enn forventet, faktisk oppnåde huset en tetthetsfaktor på 0,4. – Det er godt innenfor passivhusstandard, påpeker Bramslev. Passivhus defineres som bygg med svært lavt energibehov – omtrent 25 prosent av energibehovet i tradisjonelle bolighus.

Egen energisentral

Bellonahuset er tilknyttet en egen energisentral – noe som har hatt positiv effekt på energiberegningen.

– Energisentralen, som skal forsyne både Bellonahuset og andre bygg på Vulkan med energi, baserer seg på jordbrønner, solenergi og fjernvarme. Denne blir et bra supplement, men samtidig viser beregningene våre at vi ikke er avhengig av sentralen for å oppfylle kravet til klasse A. Det er primært arbeidet med husets passivegenskaper som har gitt resultater, sier prosjektleder Heine Skogseid.

Både han og andre aktører i prosessen understreker at Bellonahuset er bygget med kjent teknologi.

– Vi har ikke gjort noe revolusjonerende, men hatt fokus på beregninger og gode løsninger hele tiden. Det handler om å være bevisst og ha energifokus på alle valg man tar.

Et veldig synlig valg som ble tatt for å gjøre Bellonahuset mer miljøvennlig, var å bytte ut store deler av fasaden: – Opprinnelig skulle fasaden mot vest kles i polykarbonatplater, eller gjennomsiktig plast. Men innholdet i disse platene var ikke i tråd med miljømålsetningene vi hadde satt for bygget, og dermed ble de byttet ut med glass. Ellers var det planlagt korténstål på sør- og østfasadene, men det er et metall som har dårlig resirkuleringseffekt, så da ble dette skrinlagt også, forklarer Skogseid.

Guro Nereng er energieffektiviseringsrådgiver i Bellona.

Foto: Roberto Di Trani/Bellona

28. oktober 2010:

Prosjektleder for Vulkanområdet, Brigt Aune, overrekker nøkkelen – eller rettere sagt: en bunke nøkkelkort – til Bellonas Nils Bøhmer. Ett år, én måned og tre uker etter at det første spadetaket ble satt, er endelig Bellonahuset innflyttingsklart.

Det var likevel enda noen uker til Bellonas medarbeidere kunne ta sitt nye hjem i bruk. For mens bygningsarbeiderne stort sett hadde gjort seg ferdig med sin innsats, begynte en intensiv periode for andre. Nå var det nemlig tid for møblering og flytting. Marianne Pfeffer Gjengedal i Bellona hadde en klar plan: å sørge for at også interiøret fikk et miljøvennlig preg.

– Mitt utgangspunkt var at når vi fikk et så bra bygg, så måtte vi ta inn det beste på miljø i innredningen også. Det ble en utfordring og en enorm læreprosess, både for oss i Bellona og for de leverandørene vi var i kontakt med, forteller Gjengedal.

Miljøvennlig møblering

Sammen med Bellona-rådgiver Guro Nereng laget Gjengedal en kravspesifikasjon som inneholdt en «unngå»-liste over materialer og komponenter man helst ville unngå.

– PVC, krom, bromerte flammehemmere og tropisk trevirke var på unngå-lista. I tillegg ville vi ha dokumentasjon på hvor mye resirkulert materiale som ble brukt i produksjonen, hvor mye avfall som oppsto i produksjonsprosessen, gjenvinningsgrad etter endt levetid, brukervennlighet, forventet levetid og transport – hele livsløpet rett og slett, forteller Gjengedal. Og tilføyer at møbelets levetid, det blir Bellonas ansvar:

Når vi har «brukt opp» et møbel helt, må vi kunne plukke det fra hverandre og kildesortere det, eventuelt sende det tilbake til fabrikanten. Og faktisk har noen av leverandørene sagt at de gjerne vil ha møblene tilbake.

Alternativet til nye miljøvennlige produkter, er secondhand. Planen er å sette opp en innholdsfortegnelse over alle materialer i de brukte møblene som står i det nye Bellonahuset. På den måten sikrer man at man kildesorterer møbeldelene korrekt etter endt bruk.

6. desember 2010:

Det er bitende kaldt denne mandagen, men inne er det godt og varmt. Flytteeskene dominerer landskapet i tredje, fjerde og femte etasje, der Bellonas Oslo-medarbeidere er i ferd med å finne sin plass i de nye lokalene. Lokaler der lysene skrur seg av automatisk når det ikke er noen der over en viss tid. Lokaler som er jevnt varme – noe mange bellonister har drømt om når vinteren har festet sitt kalde grep om den ærverdige og flotte, men akk så trekkfulle Nedre Foss hovedgård, der Bellona har holdt til siden 1998.

Den tiden er forbi, nå er det på tide å se fremover.

– Det som blir spennende i tiden som kommer, er å se hvor mye energi vi faktisk bruker i vårt nye hjem. Vi har fått godkjent et tilført energibehov på 67 kWh/kvm, men det er en teoretisk beregning. Det faktiske forbruket vil nok ligge høyere enn den teoretiske beregningen. Men vi har selvfølgelig som ambisjon å komme så langt ned mot 67 kWh/kvm som mulig, forteller Knut Helland Hansen, fagrådgiver i Bellona. Han har hatt ansvaret for å følge opp energieffektivitetsfokuset i prosjektet.

– Vi har hatt som mål å bli Norges mest energieffektive kontorbygg – og jeg tror vi er omtrent der akkurat nå. Men det vi håper på framover, er selvfølgelig å bli slått av andre. For det er jo det vi vil – å inspirere andre til å bygge energieffektivt. Vi er beviset på at det ikke behøver å være så komplisert. Eller dyrt.